Comprare casa all’asta è molto conveniente: ma ci sono rischi da considerare. Ipoteche, abusi edilizi, stato dell’immobile, spese arretrate e soprattutto se la casa è occupata. Tutte le info utili per non sbagliare.
Comprare casa all’asta è una modalità che viene ormai presa in considerazione da molti italiani dato il notevole risparmio che permette. Ma ci sono rischi da considerare prima di presentare la propria offerta.
Case all’asta: cosa sono?
Si tratta per lo più di immobili che sono stati sottratti al loro proprietario che non era in grado più di far fronte a un mutuo. Classicamente quindi sono case che le banche rimettono sul mercato a prezzo ribassato per fare cassa prima possibile.
Altro caso è quello di un debitore, per qualsivoglia genere di debito, che non riesce a ripagare il suo creditore e quest’ultimo si rivale sui suoi beni, cedendoli poi all’asta per rientrare del dovuto. Un caso meno diffuso è quello di proprietà dello Stato che vengono alienate: in questo caso si deve sempre procedere tramite asta pubblica.
Asta con incanto o senza incanto
Si può comprare all’asta in due modi: con incanto, con rilanci a voce e tramiti aumenti di offerta non più bassi del rilancio minimo stabilito nel bando d’asta. Se entro 10 giorni non arrivano altre offerte con rilanci di almeno un sesto l’immobile è assegnato.
L’asta senza incanto prevede invece che l’immobile sia subito assegnato senza possibilità di rilancio: quindi le offerte si fanno solo il giorno dell’asta. Questa è ormai la modalità più utilizzata. La prima offerta non potrà essere inferiore del 25% rispetto al prezzo a base di asta.
Con asta senza offerenti il giudice fissa una nuova asta a prezzo ribassato (di solito del 20%). Alla quarta asta deserta si ribassa del 50%.
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Comprare casa all’asta rischi
Naturalmente l’acquisto in asta non è uguale a un acquisto classico. Perché ci si può trovare magari di fronte a immobili non completati, senza impianti, o in cattive condizioni dato che gli inquilini morosi o i proprietari con forti debiti non hanno provveduto alla manutenzione.
Inoltre va accuratamente controllato se sull’immobile non gravino ipoteche o costi accessori o costi di condominio arretrati. Il consiglio è:
- leggere con molta cura la perizia del tribunale;
- chiedere la consulenza di un geometra o di una agenzia di intermediazione. Il geometra è essenziale per capire, ad esempio, se ci sono abusi edilizi nella costruzione e quanto possano essere messi in regola (con un abuso l’immobile è praticamente non più vendibile);
- chiedere l’assistenza di un legale che sappia comprendere anche le pieghe dell’atto e spiegare al meglio tutte le possibili insidie tecnico-giuridiche, che capisca se ci sono in atto opposizioni all’esecuzione o agli atti esecutivi portati avanti del debitore o da altri creditori in appello o in Cassazione; se esistono difetti procedurali in grado di aprire in futuro opposizioni (ad es. se il debitore non ha ricevuto notifiche).
Va ricordato che nelle aste non esistono garanzie per evizione totale o parziale: per dire se si scopre un’ipoteca ci si dovrà farne carico, al limite potendo solo chiedere i danni al notaio.
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Se la casa è occupata meglio passare oltre
Capita di trovare un buon numero di case all’asta non libere. Questo significa che si acquisterà un immobile e poi si dovrà provvedere alle spese di sfratto, sperando che nel frattempo l’occupante rispetti il più possibile l’immobile e non vi arrechi danni (ipotesi tutt’altro che remota).
Negli avvisi d’asta quasi sempre si indica che l’immobile sarà liberato al momento dell’aggiudicazione. Ma ovviamente ci sono molti casi in cui poi la cosa non avviene e questo implica perdita di tempo e soldi da investire in avvocati e sfratti, soldi che difficilmente si vedranno tornare indietro.
Se invece si acquista una casa regolarmente affittata si dovrà attendere la fine della durata del contratto per poter allontanare l’inquilino (sempre che ovviamente paghi il canone).
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Si può visitare la casa in vendita in asta?
La casa si può naturalmente visitare prima di fare un’offerta. Basta prendere contatti con il tribunale o, meglio ancora, con il professionista delegato dallo stesso per svolgere le pratiche (un geometra o un notaio quasi sempre) che vi fisserà l’appuntamento.
Alcuni tribunali delegano anche l’asta al professionista: così si farà tutto tramite lui.
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Come presentare l’offerta per comprare casa all’asta
Si può fare da soli o delegando un avvocato. Si presenta una busta chiusa senza generalità all’esterno, inserendo la cauzione (solitamente del 10%), la proposta di offerta e la copia del documento di identità . Se si ricorre a un avvocato si farà fare tutto a lui.
In quanto tempo si deve pagare?
Solitamente da 2 a 3 mesi: queste le tempistiche concesse per versare la propria offerta. Ovviamente si può anche ricorrere a un mutuo.
Tutelarsi con un’assicurazione o con l’intermediazione di un professionista
Ci sono prodotti assicurativi, spesso proposti dalle stesse case di intermediazione, che tutelano il bene acquistato fino all’aggiudicazione. In generale l’asta è molto conveniente economicamente ma meglio risparmiare un po’ di meno ma farsi assistere da un avvocato o da un centro aste per non correre rischi di incorrere in brutte sorprese.
Magari comprerete l’immobile non al 50% del valore ma al 40% del valore ma sarete un attimo più sicuri.
Vedi anche:
Case popolari in Italia a chi spettano
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